[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱2444次
摘要:一般情況下，如果在合同約定了單方解除權基本上都是可以直接適用，只要滿足了約定行使單方解除權的條件即可。但是有的單方解除權條款沒有附加條件，此時享有單方解除權的一方是否可以無條件行使解除權，司法實踐中存在爭議。
關鍵詞：買賣合同；單方解除權；誠實信用；守約方
一、案情簡介
2016年，買賣雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定，如賣方不愿意將房屋轉讓給買方，則雙倍返還買方已付的房款，如買方不接受房屋則賣方所收的房款不退。賣方現(xiàn)因房價漲了四倍左右，向法院起訴要求依據(jù)合同約定的單方解除權解除合同。
二、法院觀點
（一）南京市中級人民法院(2018)蘇01民終8120號民事判決
本院認為，房屋轉讓協(xié)議約定的“如一方違反協(xié)議，另一方有權要求違約方賠償違約金雙倍轉讓價”系合同賦予守約方對違約方單方面解除合同的權利，現(xiàn)買方明確表示要求繼續(xù)履行合同，賣方作為違約方無權根據(jù)該合同約定單方面解除合同，故賣方要求解除合同，既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，對其該上訴理由，本院不予采納。
（二）南京市中級人民法院（2018）蘇01民終2987號民事判決
本院認為，本案二審爭議焦點為：賣方是否有權解除合同。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。雙方合同中第七條已明確約定，賣方不再以各種理由要回房屋，該條后半部分雖約定了賣方收回房屋時的違約責任，但賣方并無證據(jù)證明雙方已明確約定解除條件及其具有單方解除權，賣方訴請解除合同，并不符合合同約定與法律規(guī)定，一審法院駁回其訴訟請求，并無不當。
（三）南京市江寧區(qū)人民法院(2020)蘇0115民初11083號民事判決（該案未上訴）
本院認為，原告賣方與被告買方簽訂的《房屋買賣契約》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按約履行。關于賣方是否享有單方解除權。上述《房屋買賣契約》約定“今后如果甲方不愿將安置房轉讓給乙方，乙方有權要求甲方按房款的雙倍返還給乙方”，該條系對賣方違約的情況下，買方享有單方解除權的約定，而賣方并不享有單方解除權�，F(xiàn)買方不同意解除《房屋買賣契約》，故對賣方要求解除《房屋買賣契約》的訴訟請求，本院依法不予支持。
三、判例剖析
《民法典》第五條規(guī)定：民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。
《民法典》第七條規(guī)定：民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
《民法典》第五百六十二條規(guī)定：當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同。
《民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。
筆者認為，法院最終作出這樣判決是依據(jù)民法典誠信原則對合同具體條款的適用做了附加條件的解釋。單純根據(jù)合同單方解除權的條款而言，對買方極為不利，賣方依據(jù)該條解除合同形式上也無可厚非。因為根據(jù)民法典意思自治的原則的規(guī)定，合同約定只要在不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和公序良俗的前提下都是有效的，即便某些條款對合同一方極為不利。就像商品房買賣合同中，開發(fā)商和買受人逾期違約金相差十倍依然有效一樣。除此之外，法院之所以這樣判決還有避免守約方訴累的考量。此類案件，法院可以在支持賣方單方解除權的同時依據(jù)房價漲幅給守約方帶來的實際損失讓賣方承擔違約責任，司法實踐中的類似判決不少。總之，法院是站在誠信原則和更有利于履行合同的角度作出上述判決。雖然此類判決有突破合同條款本身解釋的導向，但從維護合同穩(wěn)定性和弘揚誠信精神的角度出發(fā)無可厚非。
