[ 赫少華 ]——(2018-1-3) / 已閱11577次
部分法院關(guān)于借名購房的裁判指引及個案觀點
文|赫少華 律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 合伙人
本文中，將購買房屋的實際出資人簡稱為借名人，登記權(quán)利人簡稱為出名人。
一、借名購房常見基本問題
借名原因：規(guī)避限購、購買政策性保障房、獲取優(yōu)惠的貸款政策等。
借名案由：上海法院常將此類案件定為所有權(quán)確認(rèn)糾紛，如(2017)滬01民終11244號。
觀點之爭：司法實踐中，常有“物權(quán)說”和“債權(quán)說”之爭。
通俗而言，前者即該房屋自合意時已應(yīng)是我的，現(xiàn)請求法院再明確一下，確認(rèn)屬于我；后者即該房屋協(xié)議雖約定你代為持有，現(xiàn)請求法院判決過戶給我。
二、兩種觀點如何應(yīng)對強制執(zhí)行的異議之訴，以股權(quán)代持為參考
兩種觀點的對峙，法律基礎(chǔ)會引發(fā)出更多的問題，譬如，借名人的債權(quán)人能否申請查封該房屋；出名人的債權(quán)人查封該房屋時，借名人可否提起執(zhí)行異議？
筆者一直關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)與公司股權(quán)，若進(jìn)行同類問題延伸對比研究，即債權(quán)人可否強制執(zhí)行代持顯名股東的股權(quán)；隱名股東可否阻卻該強制執(zhí)行？
區(qū)別最高法院（2016）民申字第3132號（債權(quán)人強制執(zhí)行名義股東代持股權(quán)）與（2015）民申字第2381號（債權(quán)人不能強制執(zhí)行名義股東代持股權(quán)）。
之所以觀點相反，主要因?qū)Α豆痉ā返?2條第3款所稱的第三人的范圍理解不同，即是否包括與顯名股東存在股權(quán)交易的債權(quán)人。
而隱名股東對于被執(zhí)行的代持顯名股東股權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，可同時提起股東資格確認(rèn)之訴，此訴訟思路在（2016）最高法民終701號有跡可循。同類合并審理思路，可參見《最高案例：確認(rèn)股東資格之訴與股東知情之訴合并審理》
個案中，房屋借名人的執(zhí)行異議問題，再另行分析，本文僅提供參考角度。
三、從案例談審判觀點，以上海法院審判為參考
物權(quán)法解釋一執(zhí)筆人司偉法官在【論不動產(chǎn)登記與權(quán)屬的確認(rèn)——兼論對《物權(quán)法司法解釋一》第2條的理解】中認(rèn)為-
借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。
上海市寶山區(qū)法院蔣夢嫻法官在《圖解：“借名買房”引發(fā)案件審理思路整理》一文，也是傾向為“債權(quán)說”。
上海一中院(2017)滬01民終4425號一案，法院認(rèn)為，雙方形成借名購房的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系直接要求確認(rèn)對房屋享有所有權(quán)，于法無據(jù)。
的確，一旦明確了該裁判觀點，對于借名人有權(quán)處分房屋的問題，可進(jìn)行如下思路設(shè)計：
若借名人將房屋出賣給第三人的，借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下，繼而再登記第三人名下，也可以讓出名人直接轉(zhuǎn)移登記給第三人。
上海一中院(2017)滬01民終8757號一案，從側(cè)面詮釋了該思路的合理性，法院認(rèn)為雙方形成借名購房的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
一方基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系直接要求確認(rèn)對房屋享有所有權(quán)，于法無據(jù)，其僅可依合同關(guān)系要求相對方履行合同義務(wù)。但同時判決，支持出名人配合借名人將該房屋登記在借名人指定的第三人名下。
四、如何界定借名人是否為實際購買人
為借名購房規(guī)劃、設(shè)計合同，首先得了解訴訟中一些主張借名而未成功的案例。
案例一：雖補交借名購房協(xié)議，但法院不認(rèn)可
松江法院(2017)滬0117民初*號一案，原、被告確認(rèn)借名購房一事屬實，且于庭審結(jié)束后遞交了相關(guān)書面文件，但法院對于原告提起該案糾紛的真實訴因存疑（被告與案外人的房屋買賣合同糾紛已于本案前立案且審理），結(jié)合其他調(diào)查情況，認(rèn)為，原告提供的證據(jù)不足以證實雙方存在借名購房的法律關(guān)系，駁回訴請。
案例二：雖有出資，沒有借名購房協(xié)議，認(rèn)定為共有
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